Report・Library

　
アナリストレポート
主席アナリストが不動産市場を多面的に研究・分析し、不動産の主要分野についての市場変化や中長期的な見通しを提供するレポートです。
- 不動産投資市場の現況及び見通し(2024年下半期)
  ～国債利回り上昇の予想下でも不動産市況は好調を維持する見通し～
  
  インプライドキャップレートに対する足元における10年物国債利回りの急上昇の影響は現在までのところ限定的であるといえる。
  インプライドキャップレートの動向は、実物不動産のキャップレートの動向に先行する傾向があるが、こうした傾向を前提とすれば、10年物国債利回りの上昇が、実物不動産のキャップレートの先行きに及ぼす影響についても現在までのところ過度にネガティブになる必要はないことを示唆している。
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- 東京主要エリアにおける大規模オフィスビルの賃貸市況
  〜サブエリア別に異なる動向となるものの、回復基調が続く見通し〜
  
  東京主要エリアにおける大規模オフィスの空室率は、今後も改善する見込みであり、新規賃料も上昇傾向となる見通しである。
  ただし、こうした賃貸市場の見通しをサブエリア別にみれば、異なる傾向となるであろう。丸の内・大手町や品川のように現在空室を抱えているビルが少なく、
  テナントの平均募集期間が相対的にみて短いエリアについては、賃料の回復傾向が鮮明となってくる可能性が高いであろう。
- 不動産投資市場の現況及び見通し（2024年上半期）
  〜不動産市況は今後も好調を維持する見通しも海外投資家の動向に注視〜
  
  早稲田大学国際不動産研究所から第38回不動産投資短期観測調査（2024年6月調査時点）が公表された。
  そこで、本稿においては、特に不動産市況等に関する「判断項目」に着目して、当調査結果を概観することにより、我が国における不動産投資市場について、
  その足元の状況を確認する。
- 賃貸住宅賃料の短期見通し
  〜有効求人数の増加を背景として東京の賃貸住宅賃料は上昇基調が続く見通し〜
  
  マンションの賃料動向と転入超過数には一定の相関がみられ、転入者数は、企業の求人数に影響を受けることから、有効求人数の変動は、転入者数の変動（転入超過数の変動要因）を通じて賃料動向に影響を与えると考えられる。
  我が国のオフィス出社率はコロナ前の8割程度の水準まで回復しオフィス価格の下落もみられていない。
  落ち着きを取り戻しつつある我が国のオフィス賃貸市場であるが、こうした状況は今後も続くのであろうか。
- アフターコロナにおけるオフィス賃貸市場の中期予測
  〜有効求人倍率の上昇を背景に堅調に推移する見通し〜
  
  我が国のオフィス出社率はコロナ前の8割程度の水準まで回復しオフィス価格の下落もみられていない。
  落ち着きを取り戻しつつある我が国のオフィス賃貸市場であるが、こうした状況は今後も続くのであろうか。
- 新築マンション価格の短期見通し
  〜緩和的な金融政策の維持を背景に堅調に推移する見通し〜
  
  近年、都心における新築マンションの価格は、上昇基調が続いている。
  特に2013年以降アベノミクスやマイナス金利政策等を背景として需要が増加傾向となっており、東京23区における新築マンションの平均価格が1.3億円を超えるなど高値が続いている状況にある。
  短期的にみれば、金融機関の貸出態度が大幅に硬化する可能性は低く、メインシナリオでは、住宅ローン金利は低水準を維持し、マンション価格は若干上昇する見通しである。
- ポストコロナで実物不動産のNOIは下げ止まりの兆しか？
  〜不動産投資分析におけるオルタナティブデータの活用例〜
  
  米シリコンバレー銀行の破綻など欧米発の金融不安により投資家のリスク回避姿勢が強まっている。
  こうした状況下で、安定的なリターンを得るためには、実物不動産投資におけるインカムリターンの構成要素であるNOIの動向がより重要になってくるであろう。
  本レポートで、賃貸収入やNOIの動向をタイムリーに把握する際のひとつの資料として衛星データを活用できるかを考察した。
- J-REITにおけるNAVの短期見通し
  ～キャップレートの緩やかな下落を背景にNAVは堅調に推移する見通し～
  
  J-REITの投資口価格とNAVの動向をみると、両者には一定の関係がみられる。
  今後、NAVはどのように推移するのか。
  本レポートで、実物不動産価格の変動を考慮し、NAVについて、今後の見通しを行う。
- 賃貸住宅市場はディフェンシブ性を維持できるか？
  ～稼働率はコロナ禍前の水準まで回復する見通し～
  
  賃貸住宅は、コロナ禍におけるディフェンシブアセットとして、多くの投資家に選好されている。
  しかし、賃貸住宅需要の増減要因だと考えられる転入超過の動向はコロナ禍で大きな影響を受けている。こうした現象により賃貸住宅市場はどのような影響を受けたのか、またその市場動向は今後どうなるのであろうか？
- 円独歩安でインプライドキャップレートはどうなる？
  ～日米金融政策の相違は、インプライドキャップレートの下方圧力となる見通し～
  
  足元において円安ドル高が急進している主な要因は、日米金融政策の方向性の違いによるものであり、こうした傾向は当面の間続く可能性が高い。メインシナリオにおいては、円安を背景としてJ-REIT投資口価格は堅調に推移し、インプライドキャップレートは若干下落する見通しである。これに対して、日米金利差の縮小を通じて為替レートが円高ドル安傾向になることを前提としたリスクシナリオのケースでは、J-REIT投資口価格は軟調に推移し、インプライドキャップレートは上昇する懸念がある。
- 経済正常化により商業施設の売上高は回復するのか？
  ～コロナ禍前の水準には及ばないものの増加傾向が継続する見通し～
  
  新型コロナウイルスに起因する人出の抑制は、商業施設の収益に大きな影響を及ぼした。オミクロン株の流行により増加した感染者数は足元でピークを脱し、まん延防止等重点措置が解除されたものの依然として収束がみられていない。こうした状況において、商業施設の売上高はどうなるのか？
- コロナ禍がインカムリターンに及ぼす影響
  ～ J-REITデータを用いた用途別NOIの動向及び見通し～
  
  コロナ禍は、NOIにどのような影響を与えたのか。コロナ・ショックから1年半以上が経過し、コロナ禍における不動産投資関連のデータセットが揃いつつある。そこで、本稿では、J-REIT保有物件のヒストリカルデータを用いて各アセットのNOIがどのように変化したのか分析を行う。
- ワクチン普及効果でホテルはV字回復するのか？
  ～予防効果次第で、RevPARは2023年にコロナ前の水準に回復する見通し～
  
  新型コロナウイルスの感染拡大に伴う自粛活動により、国内旅行客は大幅に減少し、インバウンド需要も蒸発した。これによりホテルの宿泊需要は大幅に減少し、稼働率は低水準での推移が継続している。足元では、4度目の緊急事態宣言が解除されたものの、変異株による感染割合が増加するなど依然として予断を許さない状況にある。こうした不透明な状況下において、ホテル需要の本格的な回復はいつになるのか？
- ポストコロナにおけるキャップレートの中期見通し
  ～緩和的な貸出態度を背景として、横ばいを維持する見通し～
  
  不動産キャップレートは、コロナ前と概ね同水準で推移しており、新型コロナウイルスの感染拡大を契機に、下落トレンドに歯止めがかかっている状況である。もっとも、上昇に転じていない点を鑑みれば、現在までのところ、当利回りに対する新型コロナウイルスの影響は限定的であるといえよう。しかしながら、不動産キャップレートは今後どのような方向性を示すのか？
- コロナ禍において、オフィス継続賃料はどうなる？
  ～感染状況次第で下落圧力がかかるも、影響は軽微か～
  
  コロナ禍において、東京都心部における足元の空室率は上昇に転じ、これに伴い新規賃料にも下落の兆しがみられている。新規賃料の下落を想定した場合、継続賃料がどれくらい影響を受けるのか。本稿では、新規賃料と継続賃料の関係を分析し、コロナ禍における継続賃料の見通しを行う。
物流施設賃貸市場動向
J-REIT物流施設の鑑定実績においてトップシェアを誇る当社ロジスティクスチームがお届けするマーケットレポートです。
物流業界、施設供給、賃料水準、空室率等に関する直近の動向が把握可能なデータを提供いたします。
- 物流施設賃貸市場動向Vol.8
  増えすぎた施設数に賃貸需要は追いつかず
  潜在的な需要を超える施設数が一気に供給されたエリアでは、募集賃料水準の高止まりも相俟ってリーシングに相当な時間を要しており、しばらくこの状況は続きそうである。
過去の物流施設賃貸市場動向を見る
- 物流施設賃貸市場動向Vol.7
  賃貸需給は西高東低の傾向に
  西日本の好調な賃貸市況と比較して、中部圏を含む東日本の一部需要が弱いエリアでは今後賃料調整が進むものと考えられ、需給は西で逼迫しており、東で緩和された傾向にある。
- 物流施設賃貸市場動向Vol.6
  荷動き鈍く　嵩む空室
  新規賃貸需要は底堅く推移しているなかにあって、供給過多のエリアではリーシング期間が長期化しており、賃借人側では新規賃料水準・人件費の上昇及び鈍い荷動きの状況から、直近で新規賃貸借を一時的に見送る動きもある。一方で、今後新設される施設の成約状況は、利便性の高いエリアや優れた建物スペックを有する施設でプレリーシングが好調な物件も多数見受けられ、物件の選別はより一層進むものと考える。
- 物流施設賃貸市場動向Vol.5
  新規供給量増加で空室率の目立つエリアが浮き彫りに
  本年の大量施設供給に対して、足元の賃貸借成約状況はエリアによって進捗が異なっている。賃貸需要は総じて底堅く推移しているが、2022年の新規供給施設の空室率が高いエリアかつ2023年竣工の施設供給量も多いエリアでは、今後空室率の更なる上昇が見込まれる。
  このようなエリアでも新築施設の募集賃料水準を引き下げる動きは限定的で賃料水準の上昇は続くものと見込んでいる。
- 物流施設賃貸市場動向Vol.4
  建築費高騰は賃料上昇を招くのか
  物流施設の賃貸需要は総じて底堅く推移している。工場の新設・増設が計画されていることから保管需要の回復が期待されるなか、2023年竣工の新規供給が相当数あり、2022年竣工施設の空室と合わせて空室率の上昇が見込まれるエリアがある。
  このようなエリアでも土地の取得単価や建築費の高騰の影響から募集賃料水準を下げる動きは限定的で、成約賃料水準は上昇が続くものと見込まれる。
- 物流施設賃貸市場動向Vol.3
  賃貸需要は堅調も大量供給により空室率は上昇
  賃貸需要は総じて底堅く推移している。今後、サプライチェーンが正常化するまでの期間や拡大を続けるEC企業の拠点需要の動向に注目が集まる。なお、今後2023年までに予定される大量供給の需給バランスへの影響については注視を要する。
- 物流施設賃貸市場動向Vol.2
  新規成約賃料の上昇に一服感、一部エリアでは弱含み
  総じて賃貸市場は堅調であると考えられる反面、供給増加により首都圏全体で賃料の上値を追っていたこれまでの状況には一服感があり、今後の見込み成約賃料の動向については上昇下落の方向性が分かれていくものと考えられる。
- 物流施設賃貸市場動向Vol.1
  賃料は堅調に推移するも、供給量増加でエリアの選別進む
  物流施設の賃貸需給はタイトな状況であり、既存物件は総じて高稼働となっているが、エリア・スペックによっては、新規供給物件で満床まで時間がかかっている事例も散見されており、表面賃料と実際賃料とのギャップが1割を超える物件も見られる。
不動産市場動向
- 不動産市場動向(2025 Spring）
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Tanikan Report（主要都府県の地価動向）
- 2025年地価公示に視る主要都府県の地価動向
- 東北支社
  Tanikan Report Tohoku（Vol.16 2025年地価公示発表）（2.0MB）
- 東京本社
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- 中部支社
  Tanikan Report Chubu（Vol.16 2025年地価公示発表）（1.3MB）
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  Tanikan Report Osaka（Vol.15 2025年地価公示発表）（1.8MB）
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  Tanikan Report Kobe（Vol.15 2025年地価公示発表）（1.7MB）
- 中国支社
  Tanikan Report Chugoku（Vol.15 2025年地価公示発表）（3.2MB）
- 九州支社
  Tanikan Report Kyushu（Vol.13 2025年地価公示発表）（1.6MB）
2024年地価調査に視る主要都府県の地価動向を見る
- 2024年地価調査に視る主要都府県の地価動向
- 東北支社
  Tanikan Report Tohoku（Vol.15 2024年地価調査発表）（2.0MB）
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  Tanikan Report Tokyo（Vol.6 2024年地価調査発表）（1.0MB）
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  Tanikan Report Osaka（Vol.14 2024年地価調査発表）（3.0MB）
- 神戸支社
  Tanikan Report Kobe（Vol.14 2024年地価調査発表）（1.0MB）
- 中国支社
  Tanikan Report Chugoku（Vol.14 2024年地価調査発表）（2.0MB）
- 九州支社
  Tanikan Report Kyushu（Vol.12 2024年地価調査発表）（4.0MB）
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- 東北支社
  Tanikan Report Tohoku（Vol.14 2024年地価公⽰発表）（1.7MB）
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- 中国支社
  Tanikan Report Chugoku（Vol.13 2024年地価公⽰発表）（2.1MB）
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- 神戸支社
  Tanikan Report Kobe（Vol.12 2023年地価調査発表）（1.7MB）
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- 2023年地価公示に視る主要都府県の地価動向
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  Tanikan Report Osaka（Vol.11 2023年地価公示発表）（2.1MB）
- 神戸支社
  Tanikan Report Kobe（Vol.11 2023年地価公示発表）（2.1MB）
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  Tanikan Report Chugoku（Vol.11 2023年地価公示発表）（2.2MB）
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- 神戸支社
  Tanikan Report Kobe（Vol.10 2022年地価調査発表）（1.0MB）
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- 2022年地価公示に視る主要都府県の地価動向
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- 大阪本社
  Tanikan Report Osaka（Vol.9 2022年地価公示発表）（1.8MB）
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  Tanikan Report Kobe（Vol.9 2022年地価公示発表）（1.6MB）
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- 不動産鑑定評価の課題と展望
  
  2022年４月、清水千弘一橋大学教授監修、当社所属の不動産鑑定士等執筆による「不動産鑑定評価の課題と展望」を出版いたしました。
  ヘルスケア、物流施設、データセンター、環境、AI、ビッグデータといった最新トピックスを取り上げ、不動産鑑定評価の社会的意義、⾯⽩さを専⾨家の立場から詳細解説しております。
  
  清水千弘監修
  株式会社谷澤総合鑑定所著
  出版年月　2022年4月
  出版社　住宅新報出版お求めはこちらから
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- 事業用不動産等のマーケット分析と評価
  
  有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、病院、ホテル、旅館、太陽光発電施設など、その運営とマーケット分析等により価値が決まる事業用不動産等の評価手法を詳述しております。
  
  株式会社谷澤総合鑑定所編著
  出版年月　2015年12月
  出版社　清文社
  在庫なし
- 民間ビル建替えに伴う立退き補償（立退料）

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