Market Report | 谷澤総合鑑定所

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■アナリストレポート

主席アナリストが不動産市場を多面的に研究・分析し、不動産の主要分野についての市場変化や中長期的な見通しを提供するレポートです。

新築マンション価格の短期見通し
〜緩和的な金融政策の維持を背景に堅調に推移する見通し〜

近年、都心における新築マンションの価格は、上昇基調が続いている。
特に2013年以降アベノミクスやマイナス金利政策等を背景として需要が増加傾向となっており、東京23区における新築マンションの平均価格が1.3億円を超えるなど高値が続いている状況にある。
短期的にみれば、金融機関の貸出態度が大幅に硬化する可能性は低く、メインシナリオでは、住宅ローン金利は低水準を維持し、マンション価格は若干上昇する見通しである。

ポストコロナで実物不動産のNOIは下げ止まりの兆しか？
〜不動産投資分析におけるオルタナティブデータの活用例〜

米シリコンバレー銀行の破綻など欧米発の金融不安により投資家のリスク回避姿勢が強まっている。
こうした状況下で、安定的なリターンを得るためには、実物不動産投資におけるインカムリターンの構成要素であるNOIの動向がより重要になってくるであろう。
本レポートで、賃貸収入やNOIの動向をタイムリーに把握する際のひとつの資料として衛星データを活用できるかを考察した。

J-REITにおけるNAVの短期見通し
～キャップレートの緩やかな下落を背景にNAVは堅調に推移する見通し～

J-REITの投資口価格とNAVの動向をみると、両者には一定の関係がみられる。
今後、NAVはどのように推移するのか。
本レポートで、実物不動産価格の変動を考慮し、NAVについて、今後の見通しを行う。

賃貸住宅市場はディフェンシブ性を維持できるか？
～稼働率はコロナ禍前の水準まで回復する見通し～

賃貸住宅は、コロナ禍におけるディフェンシブアセットとして、多くの投資家に選好されている。
しかし、賃貸住宅需要の増減要因だと考えられる転入超過の動向はコロナ禍で大きな影響を受けている。こうした現象により賃貸住宅市場はどのような影響を受けたのか、またその市場動向は今後どうなるのであろうか？

円安独歩でインプライドキャップレートはどうなる？
～日米金融政策の相違は、インプライドキャップレートの下方圧力となる見通し～

足元において円安ドル高が急進している主な要因は、日米金融政策の方向性の違いによるものであり、こうした傾向は当面の間続く可能性が高い。メインシナリオにおいては、円安を背景としてJ-REIT投資口価格は堅調に推移し、インプライドキャップレートは若干下落する見通しである。これに対して、日米金利差の縮小を通じて為替レートが円高ドル安傾向になることを前提としたリスクシナリオのケースでは、J-REIT投資口価格は軟調に推移し、インプライドキャップレートは上昇する懸念がある。

経済正常化により商業施設の売上高は回復するのか？
～コロナ禍前の水準には及ばないものの増加傾向が継続する見通し～

新型コロナウイルスに起因する人出の抑制は、商業施設の収益に大きな影響を及ぼした。オミクロン株の流行により増加した感染者数は足元でピークを脱し、まん延防止等重点措置が解除されたものの依然として収束がみられていない。こうした状況において、商業施設の売上高はどうなるのか？

コロナ禍がインカムリターンに及ぼす影響
～ J-REITデータを用いた用途別NOIの動向及び見通し～

コロナ禍は、NOIにどのような影響を与えたのか。コロナ・ショックから1年半以上が経過し、コロナ禍における不動産投資関連のデータセットが揃いつつある。そこで、本稿では、J-REIT保有物件のヒストリカルデータを用いて各アセットのNOIがどのように変化したのか分析を行う。

ワクチン普及効果でホテルはV字回復するのか？
～予防効果次第で、RevPARは2023年にコロナ前の水準に回復する見通し～

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う自粛活動により、国内旅行客は大幅に減少し、インバウンド需要も蒸発した。これによりホテルの宿泊需要は大幅に減少し、稼働率は低水準での推移が継続している。足元では、4度目の緊急事態宣言が解除されたものの、変異株による感染割合が増加するなど依然として予断を許さない状況にある。こうした不透明な状況下において、ホテル需要の本格的な回復はいつになるのか？

ポストコロナにおけるキャップレートの中期見通し
～緩和的な貸出態度を背景として、横ばいを維持する見通し～

不動産キャップレートは、コロナ前と概ね同水準で推移しており、新型コロナウイルスの感染拡大を契機に、下落トレンドに歯止めがかかっている状況である。もっとも、上昇に転じていない点を鑑みれば、現在までのところ、当利回りに対する新型コロナウイルスの影響は限定的であるといえよう。しかしながら、不動産キャップレートは今後どのような方向性を示すのか？

コロナ禍において、オフィス継続賃料はどうなる？
～感染状況次第で下落圧力がかかるも、影響は軽微か～

コロナ禍において、東京都心部における足元の空室率は上昇に転じ、これに伴い新規賃料にも下落の兆しがみられている。新規賃料の下落を想定した場合、継続賃料がどれくらい影響を受けるのか。本稿では、新規賃料と継続賃料の関係を分析し、コロナ禍における継続賃料の見通しを行う。

■物流施設賃貸市場動向

J-REIT物流施設の鑑定実績においてトップシェアを誇る当社ロジスティクスチームがお届けするマーケットレポートです。
物流業界、施設供給、賃料水準、空室率等に関する直近の動向が把握可能なデータを提供いたします。

物流施設賃貸市場動向Vol.5

新規供給量増加で空室率の目立つエリアが浮き彫りに。
本年の大量施設供給に対して、足元の賃貸借成約状況はエリアによって進捗が異なっている。賃貸需要は総じて底堅く推移しているが、2022年の新規供給施設の空室率が高いエリアかつ2023年竣工の施設供給量も多いエリアでは、今後空室率の更なる上昇が見込まれる。
このようなエリアでも新築施設の募集賃料水準を引き下げる動きは限定的で賃料水準の上昇は続くものと見込んでいる。

物流施設賃貸市場動向Vol.4

建築費高騰は賃料上昇を招くのか。
物流施設の賃貸需要は総じて底堅く推移している。工場の新設・増設が計画されていることから保管需要の回復が期待されるなか、2023年竣工の新規供給が相当数あり、2022年竣工施設の空室と合わせて空室率の上昇が見込まれるエリアがある。
このようなエリアでも土地の取得単価や建築費の高騰の影響から募集賃料水準を下げる動きは限定的で、成約賃料水準は上昇が続くものと見込まれる。