インフラ施設評価
infrastructure valuation
主な評価対象
近年は再生可能エネルギー発電施設に係る投資市場が活発化しており、なかでも太陽光発電所の評価依頼を最も多くいただいております。谷澤総合鑑定所は、膨大な収支データを背景とした精度の高い太陽光発電所等に係る鑑定評価書をご提供することができます。
あわせて地上権や賃借権の付着した土地（いわゆる底地）の鑑定評価や地代の鑑定評価も得意としております。
- 2019年評価実績
- 太陽光発電施設に関する鑑定評価等 ／ 出力規模0.5MW～98MW
合計約470MW
主なクライアント
インフラ施設の鑑定評価に関しては、アセットマネジャーや発電事業者からのご依頼を中心に、スポンサー企業
（大手電力会社、不動産会社、証券会社）、銀行、地方公共団体からもご依頼をいただいております。
評価基準等
不動産鑑定評価基準及びこれに関連する留意事項、実務指針、業務指針並びに研究成果物を踏まえた評価を実施しております。
- 不動産鑑定評価基準
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｢不動産鑑定評価基準｣は、1964年に制定された不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際の
拠り所となる統一的基準です。借地を不動産と捉えた場合、インフラ資産のほとんどは、不動産と動産から構成されている
ため、谷澤総合鑑定所では、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を
行っております。
- 不動産と一体として機能を果たしている動産等を含めた鑑定評価
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｢不動産と一体として機能を果たしている動産等を含めた鑑定評価｣は、公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会（以下、｢本会｣という）の調査研究委員会（事業用不動産に係る動産評価検討小委員会）が取りまとめ、本会が公表した研究報告です。
この研究報告の各論は、１．工場財団をはじめとする不動産財団抵当の鑑定評価、２．動産等を含むホテル、ヘルスケア施設等の鑑定評価、３．FITを利用する再生可能エネルギー発電施設の鑑定評価で構成されております。
ライセンス
谷澤総合鑑定所には、不動産鑑定士とASA（米国鑑定士協会）認定資産評価士（機械・設備）のダブルライセンス保有者が
多数在籍しております。インフラ施設の評価は主にこのダブルライセンス保有者が中心となり担当させていただきます。
主な評価手法
谷澤総合鑑定所は、原則として、原価法及び取引事例比較法並びに収益還元法の三手法を選択又は併用して鑑定評価額を
決定いたします。
代表的な例として、太陽光発電施設が地上権、FITの権利、設備で構成されている場合、原価法と収益還元法を併用して
鑑定評価額を求めることが多く、この場合は鑑定評価額とその内訳価格（地上権価格、FITの権利価格、設備価格）を
ご提示することが可能(※)となります。
(※) 多くの場合、原価法による積算価格の内訳価格比率を用いて鑑定評価額の内訳価格を算定しております。
- 原価法
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- 原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法をいいます。
- この手法による試算価格を積算価格といいます。
- 取引事例比較法
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- 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び
個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の
試算価格を求める手法をいいます。 - この手法による試算価格を比準価格といいます。
- 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び
- 収益還元法
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- 収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法をいいます。この手法による試算価格を収益価格といいます。
- 収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に
応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（DCF法）があります。